Etude Juridique - Conclusions
L'assemblée générale du 20 mai 2015 a décidé le lancement
d'une étude juridique, destinée à clarifier les points suivants :
L'étude a été confiée à Me Hervé
SELAMME, avocat spécialisé en droit immobilier.
Les principales conclusions sont
les suivantes :
Les statuts de l'ASL ne sont pas
conformes aux dispositions de l'Ordonnance du 1er juillet 2004 et son
Décret d’application du 3 mai 2006.
Le principal point de
non-conformité concerne la gouvernance : "les associations
syndicales ne peuvent être administrées par un Président/Directeur unique, mais
par un organe collégial, le «Syndicat » (ou Bureau) élu parmi les propriétaires".
La conséquence est la perte de
capacité juridique : " à défaut de mise en conformité des statuts,
une association syndicale est dans l’incapacité de faire valoir ses droits,
mêmes légitimes, de faire jouer une garantie ou d’obtenir une indemnité
d’assurance notamment".
La capacité juridique peut être
recouvrée si l'ASL met ses statuts en conformité.
Une mission de mise en
conformité des statuts de l'ASL Le Cadran a donc été confiée à Me SELAMME;
elle est financièrement couverte par l'enveloppe votée en AG.
Les nouveaux statuts feront l'objet d'une large consultation et d'un vote en AG
Extraordinaire.
Les murs d'enceinte et clôtures
périphériques n'appartiennent ni à l'ASL ni aux propriétaires individuels. Il
sont "propriété indivise" et "forcée" de l'ensemble des propriétaires : "Aux termes du Cahier des Charges,
document le plus ancien, et avant toute rétrocession, le Lotisseur a transféré
la propriété des « éléments communs » non pas à l’Association Syndicale, mais à
la collectivité des propriétaires du Lotissement."
Le Lotisseur n'avait donc plus la
capacité à rétrocéder les parties communes à l'ASL Le Cadran le 25 octobre
1991. Cette rétrocession fait toutefois
l'objet d'une prescription acquisitive de 10 ans et ne peut être remise en
cause.
De même, la rétrocession effectuée
le 5 mai 2004 par l'ASL au profit de la Commune de Bussy-St-Georges ne peut
être remise en cause.
Aucune de ces rétrocessions ne
comprenait les murs d'enceinte et clôtures préiphériques, édifiés sur les
parcelles privatives et non sur les parcelles communes rétrocédées.
Ceux-ci restent donc propriété
indivise de l'ensemble des co-lotis …
… sauf éventuelles mentions contradictoires dans les actes de vente individuels
:
"Il sera donc nécessaire de consulter les titres des propriétaires des
parcelles sur lesquelles le mur d’enceinte et clôtures périphériques sont
édifiés pour compléter notre raisonnement."
Les propriétaires ayant des murs
d'enceinte ou clôtures périphériques édifiés sur leur terrain sont invités à contacter par courriel le Président de l'ASL
s'ils sont d'accord pour lui fournir une copie de leur titre de propriété
(ou lui confier l'original afin qu'il en fasse une copie).
L'entretien des murs d’enceinte
et clôtures périphériques est à la charge de l'ASL :
"La propriété commune des
murs d’enceinte et clôtures périphériques du Lotissement suppose que ces
ouvrages soient gérés par un organisme réunissant les co-lotis.
C’est l’objet de l’actuelle
Association Syndicale Libre, statutairement tenue de gérer et d’entretenir les
ouvrages, qu’elle en ait ou non la propriété."
Dans l'état actuel des statuts, l'ASL
ne peut pas procéder à des modifications ou transformations des murs d'enceinte
et clôtures périphériques :
"Cette mission me parait
limitée à l’entretien et ne comprend pas à mon sens, en l’état des documents,
la possibilité de procéder à des transformations, sauf accord unanime."
"L’ASL doit en priorité
adopter de nouveau statuts conformes. C’est un préalable à toute action future."
"Dans l’hypothèse où l’ASL
serait dissoute, la propriété des murs et clôtures resterait indivise, ce qui
entraînerait la création « de droit » d’une « copropriété » en charge de
l’administration des ouvrages, (Par application de l’Article 1 de la Loi de
1865, alinéa 2).
La situation ne serait donc pas simplifiée."